Инвестиции в недвижимость. Эффективность покупки комнаты для сдачи внаём

Анализируя ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости в настоящее время, эксперты предполагают, что в 2010 году резко возрастет популярность аренды. В то время, когда многие компании переживают тяжелые времена и не гарантируют своим работникам стабильности, банки неохотно выдают ипотечные кредиты, покупатели недвижимости не спешат совершать сделки. По всей вероятности, им логичнее было бы переждать этот период, снимая квартиры и комнаты.

С другой стороны, снижение цен на недвижимость заставляет и продавцов уменьшить свою активность. Чтобы недвижимость не простаивала, её имеет смысл сдавать в аренду.

В данной статье мы решили проанализировать выгодно ли сдавать недвижимость, в частности, комнаты, так как разумно предположить, что дороговизна квартир в Москве сделает аренду комнат более популярной.

Сдача квартир в аренду – бизнес достаточно низкодоходный, прибыль здесь не более 4-5% в год и это без учета коммунальных платежей, налогов и расходов на ремонт. Таким образом, доход рантье получается ниже, чем, например, по депозитам.

Один из возможных вариантов увеличения прибыли – покупка и дальнейшая сдача внаем квартиры в домах бизнес - класса. Такой вариант подходит для инвесторов, которые располагают большим количеством средств, а также готовы ждать арендатора иногда довольно продолжительное время. Посмотрим, насколько эффективно инвестирование средств в покупку комнаты для сдачи.

Безусловно, комнаты стоят значительно дешевле квартир. Цена на комнату, расположенную на окраинах Москвы колеблется между $100 тыс и $120 тыс. К этой сумме стоит прибавить расходы на поиск подходящего варианта и оформление сделки, стоимость косметического ремонта и покупку минимально необходимой мебели и бытовой техники. Эксперты оценивают эти расходы еще в $13 тыс. Итого начинающему рантье необходимо потратить $113-133 тыс. Конечно, эта сумма значительно меньше, чем стоимость квартиры, цены на которые начинаются от $150 тыс. – без учета подготовки к аренде.

Что касается арендной платы. Сдать эту нашу с вами гипотетическую комнату на окраине Москвы можно приблизительно за 12 тысяч рублей, при условии, что жить будет один человек и до 15 000 если арендаторов двое. То есть соотношение цены на аренду комнаты и квартиры прямо пропорционально стоимости квартиры и комнаты. Комната стоит на 30-40% меньше, чем квартира и аренда комнаты настолько же дешевле.

Такой расчет приводит Мария Жукова - эксперт «МИЭЛЬ-Аренда»: первоначальные вложения (покупка комнаты и дополнительные необходимые расходы) – $113 тысяч. Стоимость аренды составит приблизительно $500, порядка $50 - расходы владельца комнаты на коммунальные платежи, квартплату. Таким образом, доход за год составит $5400. Далее собственнику необходимо уплатить подоходный налог 13%, что составит $780. К слову сказать, подоходный налог нужно будет уплачивать со всей получаемой с арендатора суммы (с $6000, так как по правилам налогового учета, квартплату нельзя отнести к расходам). В результате вырученная от аренды сумма составит $4620 за год. Т. е. прибыль от сдачи внаем комнаты составляет менее 4,1%.

Эта сумма не отражает упущенную прибыль во время вынужденных простоев (ситуация, когда одни жильцы уже съехали, а другие еще не заселены), кроме того, к расходам необходимо добавить затраты на мелкий ремонт во время сдачи комнаты внаем (то замок сломался, то кран потек). Одним словом, реальный доход с аренды составляет менее 4% годовых, т. е. цифра абсолютно такая же, как и по аренде квартир.

Принципиальным отличием комнат от квартир является, безусловно, присутствие соседей. И эти люди, к сожалению, могут оказать весьма существенное негативное влияние на арендный бизнес.

Людей, препятствующих сдаче комнат в своей квартире, вполне можно понять – одно дело жить обособленно, когда чужие комнаты закрыты и совсем другое дело - делить кухню, ванную и туалет с посторонними людьми.

Ольга Владиславлева («Рескор») рассказывает, что соседи, ограждая себя от посторонних, весьма изобретательны. Они делают все, что возможно, вплоть до смены замков на входной двери.

Так, например, однажды владельцам одной из комнат коммунальной квартиры пришлось проникать на территорию с помощью милиции. К сожалению, помощь правоохранительных органов открыванием дверей и заканчивается, в дальнейшем они бессильны что-либо сделать. То есть по закону человек имеет право сдавать внаем свою собственность, но вместе с тем, соседи могут также в рамках закона создать вашим жильцам совершенно невыносимые условия. Хорошие отношения арендаторов с соседями - счастливое исключение из правил.

Из этой ситуации есть несколько выходов, но, как и в случае со стульями в великом романе, самый эффективный из них это заплатить соседям за беспокойство. Сумма этой «компенсации», конечно же, зависит от ситуации, от способностей инвестора договориться с жильцами квартиры. В любом случае, диалог с соседями необходим.

Отдельно стоит остановится на сдаче больших квартир покомнатно. Действительно, что разумнее: сдавать 3-4-х комнатную квартиру целиком или сдать внаём 3-4 комнаты?

Сумма, вырученная от аренды комнат значительнее, чем от сдачи квартиры. Но, по мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, вероятность того, что квартиру «угробят», тоже гораздо выше. Увеличиваются и затраты времени на поиски жильцов, комнаты простаивают чаще.

Предприятие покомнатной сдачи гораздо хлопотнее – необходимо не только собирать арендную плату с нескольких проживающих, но и регулировать возникающие между ними конфликты. Многие собственники не готовы заниматься этими организационными мероприятиями ради нескольких тысяч рублей в месяц и предпочитают сдать квартиру одной приличной семье.

С другой стороны, 3-4 комнатные квартиры – товар достаточно дорогой. Арендаторы, имеющие возможность потратить на проживание 40 000 рублей, весьма требовательны к состоянию квартиры, её отделке и местоположению. Те же, кто снимает комнаты, люди, как правило, более бедные и, соответственно, менее капризные.

Так же не стоит упускать из виду, что для того чтобы сдавать комнаты по отдельности, сама квартира должна отвечать определенным условиям: у неё должна быть большая кухня и санузел, чтобы все жильцы могли ими пользоваться.

Какой же можно сделать вывод из вышесказанного? Конечно же, арендный бизнес приносит доход небольшой, а сдача комнат в аренду дело довольно хлопотное. С другой стороны, комнаты существенно дешевле квартир, а значит есть много людей, которые комнату приобрести могли бы, а квартиру уже нет. Именно этим людям можно посоветовать приобрести комнату в спекулятивных целях, когда недвижимость приобретается в целях дальнейшей перепродажи. С этой точки зрения приобретение комнаты именно сейчас, в период снижения цен, является неплохим финансовым инвестированием.

Несомненно, что рано или поздно, но цены на недвижимость начнут расти. Дождаться этого момента, сдавая комнату в аренду – очень разумно. В этом случае доход от аренды - приятное дополнение, а не самоцель. Желающим начать спекулировать на рынке недвижимости – покупка комнаты и сдача её в аренду может стать хорошей «стартовой площадкой». Главное учесть все особенности данного вида инвестирования и не позволить соседям помешать развитию Вашего бизнеса.